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银行提高土地一级开发贷款门槛

2011-09-08 16:24 来源:证券时报     点击数:
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[摘要] 银行对土地一级开发贷款适用的是“信用贷款”,即土地项目借贷不需要提供任何担保,并且允许同一土地项目进行重复借贷,利率还可按照同期基准利率下浮10%左右。

  “按我们的贷款规模,以前付给银行的利息,相当于每天开出去一辆桑塔纳,现在则相当于每天开出去一辆宝马。”上海某经手土地一级开发贷款的知情人士感慨,“差不多涨了10倍啊!”

  当保险资金踯躅在一级土地开发市场的大门外时,银行也提高了土地一级贷款门槛。实际上,在保险资金参与土地一级市场开发之前,银行已经开展过类似性质的业务,只是眼下条件已明显严苛。

  据悉,银行开展此项业务,通常是以低于同期贷款利率的水平,将信贷资金投放给土地储备中心。土地储备中心利用银行信贷收购土地、进行土地平整,然后以土地招拍挂获得的土地出让金作为回报,偿还银行贷款。银行之所以乐于开展这一项业务,主要吸引力就在于“政策红利”——国内银行更多是希望凭借该业务吸收到政府财政存款。

  彼时,银行对土地一级开发贷款适用的是“信用贷款”,即土地项目借贷不需要提供任何担保,并且允许同一土地项目进行重复借贷,利率还可按照同期基准利率下浮10%左右。

  但现在已经是时过境迁!随着房地产调控政策进一步加码,目前用于土地一级开发的银行融资渠道门槛已明显提高。据悉,银行为了控制风险,提高了土地一级开发贷款的门槛,不再对土地一级开发贷款业务发放“信用贷款”。土地项目贷款的取得必须以“抵押贷款”方式,即土地储备中心必须以能够证明产权完整清晰的土地进行抵押。此外,目前银行的抵押率(即贷得的款项不超过这块土地评估价的比例)较去年大幅下降了约20个百分点。

  另外,从利率上看,土地一级开发的贷款成本也出现明显增长。“去年从银行获得土地一级贷款利率大概是下浮10%;但是今年以来,受银根收紧、调控加强的影响,已经很少见到这种优惠贷款了。目前,银行主要按照基准利率放贷,有时还会在基准利率的基础上上浮10%。”上海某土地储备中心人士向记者表示,对涉及经适房用地的大型居住社区一级土地开发贷款,今年基本上还是按照基准利率放款。

  虽然目前银行对于土地一级开发贷款并未设定“封顶额度”,但是由于各地土地储备中心归属各地方政府管理,所以土地储备中心某个年度被允许的贷款额度,往往受地方政府投融资计划限制。“这个计划的制定,以该储备中心年度项目运作计划资金需求量为依据,被核准后才会确认一个可融资额度。至于能不能融到这个量,就得看市场状况了。”上述土地储备中心人士称。

  “对一级土地开发贷款的投放,目前银行普遍表现得非常谨慎,主要还是受调控政策的影响。”上海本地一家大型上市商业银行人士说,毕竟过去土地一级开发贷款业务缺乏规范,业务开展的各个环节上都存在一些问题。但近一段时间以来,多个部委就土地一级开发贷款进行过多轮专项检查,而银行和保险机构出于风控原因自主收紧贷款,至少应该说是“无功也无过

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